종부세란?
종합부동산세란 과세기준일 기준 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상을 유형별로 구분하여 인별로 합산하여 공시가격이 유형별 공제금액을 초과할 경우 초과분에 대해 부과되는 세금이다.
정의에서 보듯 조건이 몇가지 있다.
- 국내에 소재한 재산세 과세대상 부동산
- 유형별로 구분하여 과세
- 인별로 구분하여 과세
즉, 아파트를 여러채 가졌다면 각 주택의 공시가격의 합에서 6억원을 공제하고 나머지 금액에 대해서 일정 세율로 종합부동산세가 부과된다. 아파트는 당연히 국내에 위치해야 하며, 부부간 재산을 합치지 않고 개인별로 과세한다.
땅이나, 상가, 사무실, 부속토지 등도 각각 공제금액을 제외하고 세금이 부과된다,
- 주택 : 6억원 (1세대 1주택자 9억원)
- 종합합산토지 : 5억원
- 별도합산토지 : 80억원
과세 대상과 기준
종부세는 "지방세법" 상 재산세 과세대상 주택(주거용 + 부속토지) 을 부과 대상으로 삼는다. 즉, 내가 평소에 재산세를 내는 주택을 가지고 있다면 종합부동산세 과세 대상이라는 뜻이다.
종부세는 시가가 아닌 공시지가를 기준으로 검토되는데, 1세대에서 1주택의 경우 주택의 공시지가에서 9억원을 공제한 이후 남은 금액에 대해서 종부세를 납부하게 된다.
공시지가 9억이 되려면 시가로는 12억 상당이 되야 하므로 대부분의 1세대 1주택자분들은 종부세의 영향권에서 벗어나 있다고 봐도 무방하다.
그러나 2주택자부터는 얘기가 좀 다른데, 공제금액이 6억원으로 내려가면서 종부세 영향권에 들어올 가능성이 높아진다. 예를 들어 공시지가 4억짜리 두채를 가지고 있는 사람이라면 8억-6억=2억에 대한 종부세를 부담하게 된다. 실제 9억원짜리 1채를 가진 사람이 재산은 더 많지만 계산은 이렇게 한다.
개인별 과세표준 및 세율
모든 세금은 과세표준이라는 것을 계산한 이후 부과되게 되어 있는데, 주택에 대한 개인 종부세 과세 표준 계산방법은 이렇습니다.
- 주택 종부세 과세표준 = (주택 공시가격 합계 - 공제액 6억 or 9억) x 공정시장가액비율
공시가격은 정부가 매년 발표하는 기준이 있고, 공정시장가액 역시 정부가 매년 발표한다. "공정"이라는 말이 붙었으니,뭔가 부의 재분배 같은 기능을 함을 연상할 수 있다.
공정시장가액비율은 60% 수준을 유지하다가 최근 문재인 정부 들어 80%까지 늘었고, 매년 5%씩 증가하여 결국 22년에는 100%를 맞추게 될 것으로 보인다. 즉, 공시가격에서 공제된 금액을 제외한 모든 금액에 세금을 매기겠다는 뜻이다.
과세표준이 정해졌으면, 적용되는 종부세율을 곱해서 내야할 금액을 결정한다. 종부세는 총 6단계 초과누진세율을 적용하며, 19년부터 다주택자들에 대해서 중과세율 (x2배) 을 적용하고 있다.
| 과세표준 | 일반 | 3주택 등 | ||
| 세율(%) | 누진 공제 | 세율(%) | 누진 공제 | |
| 3억원 이하 | 0.6 | 1.2 | ||
| 6억원 이하 | 0.8 | 60만원 | 1.6 | 120만원 |
| 12억원 이하 | 1.2 | 300만원 | 2.2 | 480만원 |
| 50억원 이하 | 1.6 | 780만원 | 3.6 | 2,160만원 |
| 94억원 이하 | 2.2 | 3,780만원 | 5 | 9,160만원 |
| 94억원 초과 | 3 | 11,300만원 | 6 | 18,560만원 |
법인 종부세 과세표준 및 세율
반면 법인이 보유한 주택분에 대해서는 계산이 훨씬 심플하다. 우선 과세표준은 공시가격 합계에 공정시장가액비율을 곱한이후 세율 (3% or 6%) 를 곱하면 된다.
공제도 없고, 과세표준에 따른 초과누진세율도 적용되지 않는다. 그냥 최대치인 3% 에서 6%가 매겨진다. 후덜덜하다.
- 법인 주택 종부세 과세표준 및 세율 = 공시가격 합계 x 공정시장가액비율 x (일반3% or 다주택자 6%)
부부공동명의 종부세
주택 1채를 반씩 나눠 보유하는 형태를 공동명의라고 한다. 많은 부부들이 각자 0.5채씩의 지분을 보유하는 방식으로 주택 1채를 보유하고 있다.
상식상 부부가 0.5채씩 가지고 있고 다른 주택을 소유하지 않았다면 부부가 이루는 세대는 당연히 1세개 1주택이 되야 한다. 그러나 종부세를 부과하던 국세청은 다르게 해석했다고 한다.
바로 공동명의라 하더라도 각각 1채씩의 집을 가지고 있다고 본 것이다. 당연히 반발이 심했고 최근 유권해석에서는 부부가 각각 0.5채씩 가지고 있고 다른 집이 없다면 그 부부가 이루는 세대는 1주택을 가진 것으로 본다고 해석했다.
- 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 않았따면 신청에 의해 1세대 1주택자로 봄
임대사업자 종합부동산세 합산배제
사실 진짜 중요한 내용은 내가 보유한 부동산 중에서 어떤 부동산이 계산에 포함되고 어떤 것들이 포함이 안되는지를 아는 것이다. 모든 부동산이 종부세 대상이 아니기에 이를 확실히 알고 있어야 절세가 가능하겠지.
이렇게 종부세 계산할때 빼놓고 계산하는 것을 합산 배제라고 힌다. 용어가 딱 와닿지는 않는다. 합산배제 대상 주택은 크게 두가지로 분류된다.
- 임대주택
- 사원용주택
그러나 이 글을 읽는 일반 개인 투자자들은 아마도 임대주택에 대해서 더 큰 관심을 가질 것이다. 사원용 주택을 가진 분이라면 이런 글을 읽고 있지 않으실 테니까 말이다.
종합부동산세 합산배제에 해당되는 임대주택은 공공주택 특별법에 의한 공공주택사업자 혹은 민간임대주택에 관한 특별법에 의한 임대사업자들이 보유한 주택들이다.
- 건설임대 주택
- 매입임대 주택
- 미임대 민간건설임대주택\
- 리츠, 펀드 매입임대주택
- 미분양 매입임대주택
- 건설임대주택 중 장기일반민간주택 (준공공임대주택)
- 매입임대주택 중 장기일반민간주택 (준공공임대주택)
이중 특히 눈여겨 봐야 할 것은 바로 매입임대주택중 장기일반민간주택 - 준공공임대주택이다. 이전에 명칭이 준공공임대주택이었고, 최근에는 개정되어 장기일반민간임대주택으로 불리는데, 대부분의 임대사업자가 여기에 속하고 있다.
모든 준공공임대주택이 합산배제 대상이 되는게 아니며, 몇가지 조건을 충족해야 한다.
- 주택수 : 1호 이상
- 공시가격 : 6억이하 (비수도권 3억이하)
- 임대기간 : 5년 이상(10년 이상)
- 임대료 : 증가율 5% 이하
주택은 1개만 가지고 있어도 합산배제가 신청이 가능하며, 공시가격은 6억 이하여야 한다. 주의할 점은 이 공시가격은 임대를 개시한 날이 포함된 해의 공시가격이지 지금의 공시가격이 아니라는 점이다.
여기에 임대기간은 5년을 유지해야 하며 2018년 이후에 등록한 임대주택은 10년을 유지해야 한다. 또한 임대료는 최대 5%를 넘게 증액하지 말아야 한다.
이 모든 조건을 충족했다면 이 주택들은 종부세 합산 과세대상에서 제외될 수 있다. 즉 재산세는 내지만 종부세 과세 대상에서는 배제된다는 뜻이다.
임대사업자 개시 당시 5억의 공시가격을 가지는 주택 100채를 가지고 있었다면, 그리고 임대료를 5% 이하고 올리고 있다면 이 집들에 대해서는 500억의 공시가격이 합산되지만 모두 종부세 과세 대상이 아니다.
주거용 주택이라고 무조건 과세되나요?
지방에 별장으로서 주택을 보유하고 있으신 분들도 있다. 이런 집들은 지방세법에 의해서 위락시설을 위한 4%의 단일세율을 부담하고 있다. 따라서 종부세 과세대상 물건에서 제외된다.
일정 조건을 갖춘 임대주택이나, 미분양주택, 사원용 주택, 기숙사, 가정용 어린이집 등도 재산세는 내지만 종부세 과세대상이 아니므로 참고하면 좋겠다.
