주택을 보유하고 계신 분들은 6월 1일이 오면 두렵습니다. 바로 보유한 재산에 대한 재산세가 계산되는 기준이기 때문입니다.
재산세는 토지, 건축물, 주택 등에 대해서 부과되는 지방세 중 하나인데 이 글을 읽는 많은 사람들은 대부분 주택을 보유하고 있을 가능성이 높으니 오늘은 재산세중 주택분 재산세에 대해 알아보도록 하겠습니다.
주택이란?
법적으로 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 용어입니다.
주택은 "단독주택"과 "공동주택"으로 나뉩니다.
▷ 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
▷ 단독주택 : 단독주택, 다가구주택, 다중주택
재산세 과세기준일
주택분 재산세는 주택의 보유기간과 상관없이 매년 6월 1일에 주택을 소유하고 있는 사람에게 부과됩니다. 주택의 소유여부는 잔금지급일과 등기접수일중 빠른 날짜를 기준으로 소유자를 판단합니다.
통상적으로 잔금을 지급한 날짜와 등기접수일이 동일한 경우가 많기 때문에 잔금을 치르기 위해서 부동산에서 매도자를 만나 법무사 직원이 등기를 완료한 그날이 바로 소유자를 판단하는 날이 됩니다.
예를 들어 5월 20일에 계약금을 지불하고 6월 1일에 등기를 완료했다면 매수자가 재산세를 내야 합니다. 6월 2일에 잔금을 치르고 등기를 완료했다면 매도자가 재산세를 내야 합니다. (6월 1일에 소유자가 누구인지가 중요함)
과세 기준일: 6월 1일에 주택을 보유한자
재산세 납부기간
재산세는 매년 7월 16일부터 7월 31일까지 [건물분 재산세 + 주택분 재산세 50%]를 내고 9월 16일 ~ 9월 30일까지 [토지분 재산세 + 주택분 재산세 50%] 를 내게 됩니다.
우리는 주택분에 큰 관심이 있으므로 주택분만 다시 살펴보면 7월달에 주택분 재산세의 절반을 내고, 9월달에는 주택분 재산세의 절반을 나누어 낸다고 생각하면 쉽습니다.
어떤 사람은 재산세를 두번 내라고 고지서가 왔다면서 화를 내는 경우도 있는데 원래 반반으로 나누어 낸다는 점 주의하시구요. 재산세가 20만원 미만일 경우에는 7월에 한번에 납부할수도 있습니다.
과세 납부기간 : 7월과 9월에 재산세 절반씩 2회 납부
재산세 세율
주택의 재산세 세율은 총 4단계의 누진세율 (0.1% ~ 0.4%) 을 적용합니다. 다만 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억원 이하 주택의 경우 특례세율이 적용되어 표준세율보다 0.05%포인트 인하된 세율이 적용됩니다. (2023년까지만)
* 특례세율이 적용되는 공시가격은 원래 6억원 이하였으나 9억원으로 변경되었고, 최근 11억원으로 상향하려는 움직임이 있습니다. 참고하세요.
표준세율 (다주택자, 법인, 공시 6억 초과)
특례세율 (공시 9억원 이하 1주택자)
주택분 재산세 계산방법
주택분 재산세는 시가표준액과 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 다시 위의 세율을 곱해서 세액을 산출합니다.
시가표준액은 국토교통부가 매년 발표하는 공시지가, 공시가격을 이용하시면 됩니다.
2022년 공동주택 공시가격 발표 - 건강보험료, 재산세, 종부세, 과세표준
2022년 공동주택 공시가격 발표 - 건강보험료, 재산세, 종부세, 과세표준 2022년 공동주택 공시가격이 결정...
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공정시장가액비율은 주택의 경우 60% 이며 따라서 시가표준액의 60% 를 곱한 가격이 과세표준, 즉 과표가 됩니다.
만약 1억짜리 공시가격을 가진 아파트를 보유했다면 60% 공정시장가액비율을 곱해서 6,000만원의 과세표준을 얻을 수 있습니다.
과세표준 = 공시가격 x 공정시장가액(60%)
여기에 과세표준에 따른 표준세율인 (0.1% ~ 0.4%) 를 곱한후 누진공제를 빼면 내야하는 산출세액을 계산해낼 수 있습니다.
여기서는 6,000만원 x 0.1% - 0원 (누진공제) = 6만원이 산출세액이 됩니다. 만약 과세표준이 6,100만원이라면 6,100만원 x 0.15% - 3만원 = 6만 1,500원이 산출세액이 됩니다.
세부담 상한선 적용
여기서 나온 금액이 그대로 결정세액이 되는 경우가 대부분이지만, 만약 작년과 비교해 너무 과도하게 재산세가 올랐을때 다가오는 부담을 막기 위해 세부담 상한선이 적용됩니다.
주택은 작년분의 130%까지만 오를수 있고, 토지나 건축물은 최대 150% 까지만 올라서 과세됩니다.
만약 작년의 재산세 납부내역이 3만원이었다면 올해는 최대 3만 9천원까지만 세금이 부과된다는 뜻입니다. 아무리 집값이 올랐어도 세금은 130%가 한도라는 점 이야기입니다.
주택 세부담 상한선 : 130%
재산세 분납신청
재산세 납부세액이 250만원을 넘는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기간이 지난 2개월 이내에 분할 납부가 가능합니다. 재산세 분할납부 신청은 시청, 구청, 군청에서 할 수 있습니다.
단! 동일한 시군구별로 납부할 재산세액이 250만원을 초과하는지 여부로 판단합니다.
재산세에 부가되는 세금 (더해지는 세목들)
재산세 도시지역분
지방자치단체의 조례에 따라 별도의 세율을 적용한 세액을 원래의 재산세액과 합산하여 부과하는 것을 말합니다. 주로 도시 지역에 위치한 주택에 대해 부과되는 것인데, 상하수도 관리, 도로관리, 공원 관리를 위해내는 세금이라고 합니다. 한마디로 도시지역에 사는 편의성을 위한 대가라고 보면 되겠네요.
재산세 도시지역분 산출세액 = 주택분 재산세 과세표준 x 0.14%
만약 재산세 과세표준이 6,000만원이 나왔다면 도시지역분 산출세액은 8만 4천원이 나오는 셈입니다. 아니 재산세는 0.1% 세율인데 부가세인 도시지역분이 0.14%를 일괄 적용한다구? 네 그렇습니다. 얄짤 없습니다. ㅎㅎ
도시지역분 : 과세표준 x 0.14%
지방교육세
주택분의 재산세에는 지방교육세가 함께 부과됩니다. 재산세액의 20% 에 해당하는 금액을 지방교육세로 납부하며 재산세 고지서에 함께 표기되어 발송됩니다.
지방교육세 : 재산세 납부세액 (도시지역분 제외) x 20%
지역자원시설세 (소방분)
지역자원시설세는 주택분 재산세 납세의무자는 소방사무에 소요되는 제반비용을 충당하기 위해 납부하는 세목입니다. 주택의 건축물 부분에 재산세와 동일하게 시가표준액과 공정시장가액비율 60%를 곱하여 과세표준을 구하고 여기에 세율을 곱해서 세액을 산출합니다.
지역자원시설세는 소방사무를 위한 것이므로 화재가 발생할 우려가 없는 토지분에는 부과되지 않습니다. 또한 화재 위험이 큰 건축물 예를 들어 주유장, 주유소, 정유소, 유흥장, 극장 등에는 2배의 세액을 부과하고 있으며, 대형마트, 복합영화관, 백화점, 호텔 등 11층 이상의 건축물에는 3배의 지역자원시설세를 부과하고 있습니다.
화재위험이 큰 건물일수록 주택분보다 많은 세금을 내고 있다는 사실을 알 수 있습니다. 우리가 불 났을때 소방차를 부르는데 사실은 이에 대한 세금은 원래부터 내고 있었다는 사실!
지역자원시설세 = 시가표준액 x 공정시장가액비율(60%) x 세율(0.1% ~ 0.12%)
끝.
