주택연금 가입절차 방법 연금수령액 장점 단점 공시지가

주택연금 가입절차 방법 연금수령액 장점 단점 공시지가 

섬네일

 

퇴직하고 수입이 없는 55대 중후반에 노후를 위해 자녀들이 생활비 부담을 대신 지는 경우가 많습니다. 특히 우리나라의 베이비붐 세대들은 자녀교육을 위해 본인들의 노후준비 없이 젊은날을 지내왔기에 더욱 그런듯 합니다.

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이때 자가로 보유하고 있는 집을 이용해서 노후 연금을 받을 수 있는 방법인 주택연금이 있습니다. 이 방법은 집을 팔지 않고 본인의 집에서 계속 거주할 수 있고, 부부중 한 분이 돌아가신다고 해도 감액 없이 지급되어 아주 유용한 노후 대비 방법이라고 봅니다.

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오늘은 별도의 소득이 없이 본인 소유로 집을 한채 가지고 있는 분들을 위한 주택연금의 신청방법과 수령금액 장점과 단점에 대해서 살펴보겠습니다.

 

 

 

주택연금이란

주택연금이란 집을 소유하고 있지만, 소득이 부족한 만 55세 이상분들이 집을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정기간 동안 수입을 얻을 수 있도록 하는 국가 보증 연금 제도입니다.

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일반적으로 역모기지론이라고 불리기도 하는데, 모기지론이 집을 담보로 돈을 빌려 쓰고 갚아나가는 것이라면 역모기지론은 집을 담보로 연금을 받아 쓰고 대출자가 사망하면 금융 기관이 주택을 팔아 그동안의 대출금과 이자를 상환하는 방식으로 운용됩니다.

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매년 주택연금의 신청자가 급격히 증가하고 있으며, 이는 주택을 팔거나 상속해주는 것보다 자신의 주거지에서 계속해서 생활할 수 있고, 주택의 가격이 상승함에 따라 받는 연금도 늘어나서 안정적인 노후를 유지할 수 있게 해주기 때문입니다.

 

 

 

주택연금 가입조건

1. 부부 중 한분 이상이 55세 이상일것
2. 부부기준 소유하고 있는 주택의 공시지가가 9억 이하일것
3. 다주택자일 경우 모든 주택값을 합하여 9억 이하일것
4. 합한 주택값이 9억 이상이라면 비거주 주택을 3년내 매도할 것

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여기에 부부중 한명은 반드시 한국 국적을 가지고 있어야 합니다. 외국인 단독으로 신청은 불가하며 부부 모두 외국인인 경우도 신청이 불가합니다.

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주택연금공시지가 확인은 부동산공시가격알리미를 통해서 하실 수 있습니다.

 

주택연금 종류

 

주택연금은 총 4개 종류로 나누어 볼 수 있습니다. 일반 주택연금과 내집연금3종세트라고 불리는 것이 그것입니다. 각 주택연금의 특징과 조건을 하나의 표에 정리해본 그림입니다.

 

구분	일반 주택연금	내집연금 3종세트
		주택담보대출 상환용 주택연금	우대형 주택연금	사전예약 보금자리론
보유주택수 및 자격 (부부기준)	1주택자 또는 공시가격 등의 합산가격 9억원 이하 다주택자		부부 중 1명이 기초연금 수급자 1주택자	부부 중 1명이 만 40세 이상
주택가격	공시가격 등이 9억원 이하 (단, 월지급금은 시세를 기준으로 산정)		1억 5천만원 미만	보금자리론을 신청하면서 주택연금 가입을 사전예약하고, 주택연금 가입연령에 도달 시 주택연금으로 전환(55세 이후 전환 희망하는 경우) ​ 주택연금으로 전환 시 우대금리 누적액을 전환장려금으로 일시에 지급
지급방식	종신지급/종신혼합 /확정혼합방식	대출상환방식	우대지급 우대혼합방식
지급유형	정액형/전후후박형 (지급유형 변경 가능)	정액형만 가능(지급유형 변경 불가)
인출한도	연금지급한도의 50% 이내 수시인출	연금지급한도의 50% 초과 90% 이내 일시인출	연금지급한도의 45% 이내 수시인출
인출한도 용도	노후생활비 용도 단, 확정기간혼합방식 의무설정한도는 주택관리비, 의료비 용도로만 사용	주택담보대출 상환용으로만 사용 가능	대부분의 노후생활비 용도
보증료율	초기보증료 1.5% 연보증료 0.75%	초기보증료 1.0% 연보증료 1.0%	초기보증료 1.5% 연보증료 0.75%
고객 인센티브	-	대출금리 0.1%p인하	일반주택연금 대비 월지급금 최대 약 20% 증가
중도상환 수수료	주택연금과 주택담보대출 은행이 동일한 경우, 대출상환금액에 대한 중도상환수수료 면제
SGI 연계 신용상품	-	인출한도 전액 사용 시 가입가능	-

 

 

주택담보대출상환용 주택연금

기존 주택에 잡혀 있던 주택담보대출금을 상환하고 남은 차액을 연금으로 수령하는 방식입니다. 연금지급한도의 최대 90%까지 일시인출이 가능하며, 만약 이 금액으로 주택담보대출을 전부 상환하기 어렵다면 서울보증보험 SGI 의 내집 연금 연계 신용대출 상품도 이용이 가능합니다.

 

 

주택연금 사전예약보금자리론

현재 주택담보대출을 보유한 40 이상을 대상으로 보금자리론을 신청하면서 주택연금 가입을 사전 예약하는 방식입니다. 주택담보대출은 보금자리론으로 전환되고, 이후 55세 이상 도달시 주택연금으로 전환하는 상품입니다.

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2021년 6월 보금자리론의 금리는 상품마다 다르지만 10년 만기 2.7%, 30년 만기 2.95% 로 생각하면 됩니다. 여기에 각종 우대금리가 포함되니 자세한 내용은 한국주택금융공사를 참고하세요.

 

• 10년 만기 2.7%
• 30년 만기 2.95%

 

신혼부부, 다자녀 등 사회적 배려층 우대금리를 이용하시면 충분히 낮은 금리로 이용이 가능합니다.

 

우대항목		우대요건	우대금리
가족사랑우대금리		신청인(또는 배우자)의 직계존비속이 전세(월세)자금보증 또는 주택연금을 이용하고 있는 경우	0.1%p
사회적 배려층 우대금리		ㅇ주택가격 6억원 이하
	신혼가구	ㅇ부부합산 연소득 6천만원 이하	0.2%p
	다자녀가구	(다만, 신혼가구 및 다자녀가구 우대금리는 부부합산 연소득 7천만원 이하)	0.4%p
	한부모가구	ㅇ주택면적 85㎡(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하	0.4%p
	장애인가구	* 다자녀(미성년 자녀 3명 이상) 가구의 경우 면적제한을 받지 않음	0.4%p
	다문화가구	** 사회적 배려층 우대금리 신설(2016.9.28일)이전 신청한 대출 및 기실행된 대출에 대해서는 소급적용 불가	0.4%p
미분양관리지역 내 미분양 아파트 입주자		ㅇ 부부합산 연소득 8천만원 이하	0.2%p
		ㅇ 구입용도
		ㅇ 신청일 현재 무주택자
		ㅇ 최초 수분양자
		ㅇ 신청일 현재 서울특별시·인천광역시·경기도를 제외한 미분양관리지역에 소재하는 미분양 아파트
안심주머니 앱(App) 쿠폰		"금리우대"쿠폰 발급	0.02%p

 

우대형주택연금 

저가주택을 보유한 대상자에게 기본 주택연금 상품보다 20%의 연금을 더 주는 방식의 상품입니다. 이 상품은 주택가격이 1.5억원 미만인 경우에만 이용가능합니다. 또한 소유자 혹은 배우자가 기초연금 수급자이어야 하며, 부부 중 한명은 반드시 한국 국적을 가지고 있어야 합니다.

 

우대방식의 경우 1.5억 미만 주택만 가입이 가능합니다.

주택유형 및 지급방식	종신방식/대출상환방식 우대방식	확정기간방식
일반주택 및 주거목적 오피스텔*	가입가능
노인복지주택 (지자체에 신고 된 주택에 한함)	가입가능	가입불가
복합용도주택 (상가와 주택이 같이 있는 건물)	가입가능 (단, 등기사항증명서 상 주택이 차지하는 면적이 1/2이상)

 

주택연금 대상주택

1. 공시가격이 9억원 이하의 주택
2. 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔

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대상주택은 9억 이하의 주택이거나, 주거목적의 오피스텔도 해당됩니다. 이때 주거목적이라함은 주민등록을 하고 있고, 실제 담보주택에 거주하고 있으며, 전용 부엌과 화장실이 설치되어 있어야 합니다. 또한 재산세 과세 대상이어야만 주거목적으로 인정될 수 있습니다.

 

 

주택연금 거주요건

주택연금 담보주택에는 가입자 혹은 배우자가 실제 거주하면서 이용하고 있어야 합니다. 해당주택을 전세월세 주는 경우는 가입이 불가능합니다. 다만, 부부중 한명이 거주하면서 주택 일부만을 월세로 주고 있는 경우는 가입이 가능합니다.

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만약 부부모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않을 경우 주택연금이 지급정지됩니다. 또한 가입자와 배우자 모두 주민등록을 이전한 상태여도 주택연금 지급이 정지됩니다.

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그러나, 모든 법칙에는 예외가 있는법이죠. 실거주 예외 인정사유를 공사에 미리 통지하거나 불가피하다고 판단되는 경우에는 지급정지를 제외합니다.

구분	세부 인정사유
병원, 요양(시설)소 등 입원	질병치료, 심신요양 등
다른 주택 장기체류	자녀 등의 봉양
격리, 수용, 수감	관공서의 명령에 의하여 부득이한 경우
기타	개인적인 특별한 사정 등을 공사가 인정한 경우

 

 

주택연금의 장점과 단점

1. 평생거주, 평생지금
2. 국가가 지급 보증
3. 상속인에게 불리하지 않음
4. 재산세 감면 혜택 및 대출이자비용 소득공제 혜택

주택연금의 가장 큰 장점이라고 할 수 있는 것은 역시 보증 대상이 된 주택에서 평생거주하면서 평생 연금을 지급받을 수 있다는 것입니다. 이는 거주의 안정성을 지켜주며, 거주에 필요한 자금까지 연금으로 받을 수 있다는 특징을 가졌다고 볼 수 있습니다.

 

시기	세제 감면 혜택
저당권 설정 시	등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택가격 및 보유수에 따라 감면 차등① 주택공시가격 등이 5억원 이하인 1가구 1주택자 : 75% 감면 ② ①에 해당하지 않는 자 : 등록면허세액이 400만원 이하인 경우 75% 감면, 400만원 초과하는 경우 300만원 공제
	농어촌 특별세 면제(등록세액의 20%)
	국민주택채권 매입의무 면제(설정금액의 1%)
이용 시	대출이자비용 소득공제(연간 200만원 한도)
	재산세(본세) 25% 감면

이 주택연금은 국민연금과 마찬가지로 국가가 지급을 보증합니다. 물론! 국민연금처럼 지급개시일이 변경될 수 있고 최악의 경우 국가가 망하면 이런 제도 또한 무용지물이겠죠. :)

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또한 이 제도는 상속인에게 불리하지 않습니다. 만약 부모님이 주택연금을 이용하다가 돌아가실 경우 그동안 받았던 연금의 합이 주택의 가격보다 많아도 상속인은 더이상 책임 없이 종료되게 됩니다. 그러나 반대의 경우 연금의 합이 주택의 가격보다 적은 경우는 차액을 상속인에게 돌려주기도 합니다. 이런 점에서 상속인에게 불리하지 않은 제도라고 할 수 있겠네요.

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여기에 재산세 본세를 25%까지 감면해주는 세제혜택까지 받을 수 있으니 일석이조라고 할 수 있겠습니다.

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단점으로는 몇가지가 꼽힐 수 있습니다. 다만 단점 자체는 크게 문제가 되는 부분은 아닌거 같네요. 받는 장점이 비하면 상속이 안된다는 것 따위야 뭐!

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1. 물가상승률 미반영
2. 주택 가격 상승분 미반영
3. 중도해지시 수령분 및 이자 상환
4. 중도해지시 3년간 가입 거절
5. 주택 상속이 불가능

 

가입절차 및 방법

가입조건이 된 신청인이 한국주택금융공사 HF 에 보증신청을 하면 HF 에서 금융기관(은행)에 보증서를 발급하고, 은행은 주택연금대출을 일으켜 신청인에게 연금을 지급하는 방식입니다.

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최초 가입시 초기보증료 명목의 가입비로 주택가격의 1.0%를 납부해야 합니다. 만약 공시지가 5억원의 주택을 보유했다면, 500만원의 가입비를 납부해야 합니다.

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1. 보증신청 : 신청인이 공사를 방문해 보증상담을 받고 보증신청을 합니다.
2. 보증심사 : 보증상담 이후 신청인의 자격요건에 대해 심사를 진행합니다.
3. 보증서발급 : 공사는 금융기관에 보증서를 발급합니다.
4. 주택연금대출 : 신청인이 금융기관에 방문하여 거래 체결 및 대출을 실행합니다.

 

 

주택연금수령액 예상계산

2021년 2월 기준 공시지가 3억원의 집이라면 70세가 되셨을때 92만 1천원을 수령받게 됩니다. 70세는 부부중 나이가 어린 사람을 기준으로 합니다.

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만약 9억원의 집을 담보로 55세부터 주택연금을 받기 시작한다면 144만원을 수령받게 됩니다. 이정도면 노후에 큰 보탬이 될 수 있을것이라고 봅니다.

 

일반주택 (종신지급방식 / 정액형)

연령	주택가격
	1억원	2억원	3억원	4억원	5억원	6억원	7억원	8억원	9억원
50세	122	244	366	489	611	733	856	978	1,100
55세	160	320	480	640	800	960	1,120	1,280	1,440
60세	212	424	636	849	1,061	1,273	1,486	1,698	1,910
65세	253	507	760	1,014	1,268	1,521	1,775	2,028	2,282
70세	307	614	921	1,228	1,535	1,843	2,150	2,457	2,675
75세	378	756	1,135	1,513	1,892	2,270	2,649	2,893	2,893
80세	478	957	1,435	1,914	2,392	2,871	3,229	3,229	3,229

 

 

우대지급형은 아래와 같이 종신지급 방식보다 최대 20% 이상 많은 금액을 지급합니다. 물론 나이가 어리고 주택가격이 저렴할수록 10%내외로만 많이 지급되지만, 나이가 먹을수록 집값이 올라갈수록 지급하는 금이 이 더 많아지는 것을 확인할 수 있습니다.

 

노인복지주택 (종신지급방식 / 정액형)

연령	주택가격
	1억원	2억원	3억원	4억원	5억원	6억원	7억원	8억원	9억원
50세	96	192	288	384	480	576	673	769	865
55세	129	258	388	517	646	776	905	1,035	1,164
60세	175	351	527	703	878	1,054	1,230	1,406	1,581
65세	215	430	645	860	1,075	1,290	1,505	1,720	1,935
70세	266	533	799	1,066	1,332	1,599	1,865	2,132	2,398
75세	336	673	1,010	1,347	1,684	2,021	2,358	2,695	2,885
80세	435	870	1,305	1,740	2,175	2,610	3,045	3,222	3,222

 

내게 맞는 주택연금은 아래 방식으로 찾으시면 되겠습니다. 

 

내게 맞는 주택연금 찾기

 

만약 이사를 갈경우는 어떻게 되나요?

주택연금 이용중 이사를 가는 경우, 공사의 담보주택 변경 승인을 득하여 담보주택을 변경할 수 있습니다. 그러나 경우에 따라서 이사가 불가능할 수도 있고, 담보가치가 증감함에 따라 월지급금이 변경되거나 정산이 필요할 수 있으니 꼭 공사에 문의해야 합니다.

 

• 담보가치가 동일할 경우 : 대출상환 없음. 월지급금 변동 없음
• 담보가치가 증가한 경우 : 대출상환 없음. 월지급금 증가

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담보가치가 감소한 경우 두가지 케이스가 나올 수 있습니다.

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• 보증잔액이 담보가치 감소액보다 클 경우 : 가치 감소액만큼 대출 일부 상환, 월지급금변동없음
• 보증잔액이 담보가치 감소액보다 작은 경우 : 대출잔액 전부 상환, 월지급금 감소

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우대지급방식을 이용하고 있는 경우 기본방식보다 지급금이 더 나오기 때문에 만약 담보주택이 재건축등을 하는 경우 추가분담금등으로 담보주택의 가치가 올랐더라도 월 지급금을 더 주지 않는다는 점은 유의해야 겠네요.

 

 

 

주택연금에 가입하면 소유권을 잃게 되나요?

가장 많이 하는 질문인데, 주택연금은 본인의 집에 대한 소유권은 그대로 가지고 있으면서 이를 담보로 대출을 받는 방식입니다. 공사는 당연히 대출 상환을 위해 담보주택에 근저당권을 설정하며 이 근저당권을 바탕으로 은행에 보증서를 제출하고 은행이 대출해주는 방식입니다.

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주택을 자가로 살지, 임대를 줄지, 매도할지는 전적으로 소유자의 권리이며, 이를 공사가 방해할 수는 없습니다.

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또한 가입자가 사망할 경우 주택연금 잔액이 주택매각 대금보다 많아도 가입자에게 청구하거나 상속인에게 상속되지 않습니다. 반면 반대의 경우에 차액은 상속인이 수령하니 훨씬 좋은 제도라고 볼 수 있죠.