천정부지로 치솟던 집값이 잠잠해지면서 집을 가진 부모들이 자식들에게 증여하는 경우가 많아지고 있습니다. 매매거래가 되지 않고 가격이 낮아지니 팔아서 양도소득세를 내는 것보다 증여하면서 증여세를 내는게 훨씬 유리하기 떄문입니다.
증여세와 면제한도 그리고, 증여세 세율에 대해서 이야기해보도록 하겠습니다.
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주택증여세
죽기 전에 보유했던 주택을 다른 사람에게 무상으로 이전하거나 혹은 현저하게 낮은 대가를 주고 이전하거나, 현저하게 높은 대가를 받고 이전해주는 경우, 주택의 증여에 해당하여 국세청에서는 이런 거래에 대해서 증여세를 과세하게 됩니다.
- 무상으로 받거나
- 시세보다 낮은 가격으로 받거나
- 시세보다 높은 가격으로 받거나
또한 주택을 자력으로 취득했다고 볼 수 없는 거래의 경우도 증여로 추정되어 과세대상이 됩니다. 초등학교 2학년이 강남에 20억짜리 주택을 취득하여 집주인이 되었다고 신고하면 이는 당연히 부모로부터 증여받았다고 취급됩니다. 자금출처인 부모는 증여세에 대한 추징을 당하게 됩니다.
증여세 세금은 타인으로부터 주택을 증여받은 사람(수증자)가 냅니다. 아빠가 아들에게 주택을 무상으로 이전해주었다면 아들이 직접 증여세를 내야 합니다.
아들이 돈이 없으니 아빠가 증여세를 납부해주는 경우도 있습니다. (상당히 많죠.) 이럴 경우 증여세에 해당하는 금액 또한 증여로 보아 별도의 증여세를 추가로 내게 됩니다.
만약 수증자가 국내에 거주하는 사람이 아니라면 증여한 사람에게 증여세를 납부할 의무가 생깁니다. 수증자가 국내 거주자가 아니라면 증여세를 추징해도 내지 않을 가능성이 있으니 증여한 사람에게 연대책임을 씌우는 것입니다.
- 거주자란 국내에 거소를 두거나, 국내에 1년간 183일 이상 거주한 사람
- 비거주자란 거주자 외의 모든 사람을 지칭합니다.
증여세 과세표준
증여로 인해 발생하는 세금이 부과되는 대상인 과세표준 금액은 증여재산가액, 채무부담액, 증여재산가산액 , 증여재산공제로부터 계산할 수 있습니다.
과새표준 = 증여재산가액 - 채무부담액 + 증여재산가산액 - 증여재산공제
증여세의 핵심은 채부무담액을 얼마나 늘릴 것이가와 증여재산공제를 얼마나 받을 수 있는 것인가에 달렸습니다. 따라서 직접 스스로 하기보다는 일단 방법을 안 상태에서 세무사를 통해 진행하는게 좋습니다. 자칫 잘못하면 가산세를 내야 하는 상황이 될 수 있는 만큼 꼭 세무사를 이용하시기 바랍니다.
증여재산공제 면제한도
증여세 계산의 핵심인 증여재산공제 면제한도에 대해 알아보겠습니다. 이 제도는 증여하는 사람과 증여받는 사람이 밀접한 관계에 있을 경우 과세가액에서 일정 금액을 공제하도록 하는 제도입니다. 예를 들어 가족간 집을 물려줄때 이정도는 세금 없이 줄 수 있는 것으로 하자! 라고 정해놓은 제한선이라고 보면 좋습니다.
면세한도는 증여자가 누구냐에 따라 달라집니다. 만약 나의 배우자가 나에게 주택을 증여한다면 재산가액에서 최대 6억을 공제합니다. 즉 부부간에는 6억까지는 증여세 없이 재산을 이전할 수 있다는 이야기입니다.
만약 나의 부모님이 나에게 주택을 증여한다면 최대 5천만원까지 증여세 없이 증여 가능합니다. 다만 주는 사람이 직계존속이고 받는 사람이 미성년자인 경우 그 한도가 5,000만원에서 2,000만원으로 줄어들게 됩니다. 이 부분은 현재 법 개정이 추진되어 5천만원으로 늘어날 것으로 예상되지만 현재기준에서는 여전히 2,000만원입니다.
주의할 점!
* 시부모와 며느리 관계는 직계존비속이 아니며 그외 친족이므로 최대 1,000만원까지만 증여가 가능합니다.
* 계모와 계부로부터 재산을 받은 경우 직계조손으로 5,000만원까지 증여가 가능합니다.
* 계모의 부모로부터 증여받은 경우 직계존비속이 아닙니다.
* 미성년자는 증여일 현재 만 19세에 달하지 않은 사람을 말합니다.
증여세 세율
증여세는 10% ~ 50% 까지 아주 간단하게 적용합니다. 과세표준이 나왔다면 그에 맞는 구간 세율을 곱하고 누진공제를 빼주면 됩니다.
예를 들어 15억짜리 집을 증여하여 과세표진이 9억이 나왔다면 30%의 세율을 곱하고 6천만원을 공제합니다. 수증자가 내야할 증여세는 2.1억원이 됩니다. (엄청나네요.. ㅎㄷㄷ)
증여세 = 9억원 x 30% - 6천만원 = 2.1억원
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1억이하 | 10% | - |
| 5억이하 | 20% | 1천만원 |
| 10억이하 | 30% | 6천만원 |
| 30억이하 | 40% | 1억 6천만원 |
| 50억이하 | 50% | 4억 6천만원 |
증여세 신고 및 납부 기한
증여세는 주택을 취득한 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하고 납부 해야 합니다. 만약 2022년 3월 10일에 아파트를 증여받아 소유권 이전등기를 마쳤다면 6월 30일까지 신고를 마쳐야 합니다.
납부 세액이 1천만원을 넘어가면 2회에 걸쳐 분할 납부가 가능합니다. 2천만원을 넘으면 담보를 제공하고 5년간 나누어 낼 수 있는 연부연납이 적용됩니다.
신고기간 내에 신고를 마치면 3% 의 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 기간 내에 신고하지 않으면 최대 40% 의 무신고 가산세를 내게 되니 일정에 맞추어 잘 신고하고 납부하시기 바랍니다.
부모자식간 양도에 의한 거래가 증여로 간주되는 경우는
이 글을 읽는 많은 분들이 가장 궁금해 하는 부분일 것입니다. 부모 자식간 정상적인 양도에 의한 거래가 증여로 취급되는 경우가 있다는데 과연 어떤 경우일까요?
결론부터 말하면
- 배우자로부터 시가보다 낮은 가액으로 주택을 구입하는 경우 시가와 대가의 차액에 해당하는 이익이 무상으로 이전된 것으로 보며 이는 사실상 증여된 것이라 취급하고 증여세를 부과합니다.
만약 10억짜리 시가의 와이프가 소유한 집을 6억원에 남편에게 팔았다면 4억원의 이익이 무상으로 남편에게 이전된 것으로 보아 증여세 추징 대상이 됩니다. (물론 남편과 와이프는 10년간 최대 6억원의 증여재산공제 면제한도가 있기 떄문에 결국 증여세를 내지 않겠지만 말이죠!)
이런 거래는 양도계약이 아닌 증여계약으로 보고, 증여세가 부과됩니다. 재산을 이전시키면서 저가로 혹은 고가로 거래하면 그 차익은 증여이익이 되어 그에 대한 증여세가 과세됩니다.
배우자나 특수관계인간 거래에서 주택의 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 이상 혹은 3억원 이상이 차이나면 이를 증여로 보고 증여세를 과세합니다.
만약 10억짜리 집을 6억원에 남편이 와이프에게 양도했다고 합시다. 차익은 4억원인데 이는 시가 10억의 30%인 3억원보다 크기 때문에 4억원에 대해서는 증여세를 납부하게 됩니다.
| 저가양수 | 고가양도 |
| (시가 - 대가)의 차액이 30% 이상 | (대가 - 시가)의 차액이 30% 이상 |
| (시가 - 대가)의 차액이 3억원 이상 | (대가 - 시가)의 차액이 3억원 이상 |
여기서 특수 관계인이란 아래를 뜻합니다.
- 6촌 이내 혈족 - 직계존속(부/모), 직계비속(자녀), 형제/자매, 직계존속의 형제/자매(삼촌, 이모, 고모)
- 4촌 이내의 인척 - 결혼으로 맺어진 관계, 형제의 배우자, 배우자의 형제자매, 배우자의 혈족의 배우자
- 배우자
- 친생자로서 다른 사람에게 입양된 자 및 그 배우자, 직졔존속
- 직계비속의 배우자와 2촌 이내의 혈족, 그 배우자
증여세에 대하여 살펴보았습니다. 부부간 증여세를 피하기 위해 저가 양수양도 전략을 쓰는 경우가 있는데 이는 특정한 금액을 넘어가면 증여세가 추징될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
끝.
